МУ УМРи, но не сейчас

Реформа ЖКХ должна изменить, в том числе, систему управления жилым фондом

Более 10 лет назад население Российской Федерации впервые услышало пугающие и волнующие слова: «реформа ЖКХ». Впрочем, на первых порах дальше слов дело не пошло, и о реформировании, казалось бы, забыли, хотя на подкорке осталось ожидание некоего чуда в сфере жилищно-коммунального обслуживания. Однако, по истечении лет гадкий коммунальный утенок вместо того, чтобы преобразиться в прекрасного лебедя, банальным образом подорожал. И на этом пока все.

Жить, Конечно, Хочется…

Если принять в расчет, что жилищно-коммунальное хозяйство точнее любой другой отрасли экономики дает представление о стране, ее подлинном облике, культуре и привычках, то состояние отечественного ЖКХ не должно удивлять: в нем, как в зеркале, отражаются все изгибы «загадочной русской души».

Какими красками живописать наше ЖКХ? Это и «катастрофический износ основных фондов», и «цепочка неплатежей, резонирующая со всеми отраслями экономики», «дотационность сферы», «неисполнение бюджетных обязательств на всех уровнях», и многое, многое другое. Высокие затраты соседствуют с отсутствием экономических стимулов для сокращения издержек, неразвитость конкуренции логично дополняет неэффективность работы предприятий и туманность системы управления. В общем, в отрасли налицо все признаки системного кризиса.

Видимо, наступление стадии «хуже некуда» стало причиной все более и более частого звучания мистического словосочетания. Появились даже некоторые намеки на практические меры. В ноябре 2001 г. была утверждена подпрограмма «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы (далее – Подпрограмма, – авт.). Предполагается, что реализация подпрограммы (и самой программы) приведет к созданию здоровой, эффективной сферы коммунальных услуг рыночного типа вместо устаревшего и утомившего всех наследия социалистического периода.

В подпрограмме, в частности, прописаны такие принципы как разделение функций «собственника» и «хозяйственника» в муниципальном секторе, перевод отношений между производителями и получателями коммунальных услуг на договорную основу, отмена перекрестного субсидирования с заменой его адресной финансовой помощью гражданам (исключая граждан с высоким уровнем доходов), создание конкурентной среды в ЖКХ. Цель – вывести отрасль к бездотационному существованию, 100%-ной оплате населением услуг ЖКХ одновременно с повышением их качества.

Тарифы…

В духе подпрограммы издан указ о ликвидации перекрестного субсидирования, что вылилось пока только в новый рост тарифов. Население, будучи, видимо, не в курсе относительно своего светлого будущего, снова осталось недовольно.

Между тем, говорить как раз о тарифах не имеет смысла. Цена газа или электроэнергии – не вопрос для этой публикации. Тарифы на воду, тепло и техобслуживание, конечно, утверждаются местным представительным органом власти, но сколько бы депутаты ни артачились, рано или поздно они уступают объективной «экономической необходимости». Соответственно, тарифы остаются на совести производителей жилищно-коммунальных благ и не являются сейчас предметом нашего рассмотрения.

Куда «ближе к телу» другой вопрос, не получивший серьезного обсуждения. Это проблема управления жилым фондом.

Административная команда

Сила менеджмента в России традиционно недооценивается. Регулярно проводятся экспертизы обоснованности тарифных ставок, но ни разу не довелось услышать об экспертизе эффективности системы управления, ни в Псковской области, ни где-либо по стране. Между тем, как показал опрос, проведенный год назад издательским домом «КоммерсантЪ» среди руководителей российских компаний, именно формирование профессионального аппарата управления видится первым из необходимых условий успешного реформирования ЖКХ (79% опрошенных поставили «эффективный менеджмент» впереди «дополнительных объемов инвестиций»).

Известны цифры: в России на 1000 потребителей коммунальных услуг приходится в 1,5-2 раза больше персонала, чем в европейских странах.

В Пскове управление жилым фондом отличается ярко выраженным административным характером. Обслуживанием домов до последнего времени занимались муниципальные учреждения «Управление микрорайоном №…» (МУ УМРы, теперь они станут муниципальными предприятиями). Они находятся в подчинении Управления генерального заказчика, органа администрации г. Пскова (начальник Святослав Пидуст). УГЗ является заказчиком, организатором и финансистом всех работ по городскому хозяйству, через счет УГЗ проходят деньги от потребителей услуг к тем, кто их предоставляет. В структуре администрации города имеется также комитет по городскому хозяйству (председатель Михаил Радионов), в ведении которого – правовые вопросы, разработка документации и контрольные функции.

О степени вовлеченности в администрирование всех до последнего элементов системы, говорит, например, такой факт. В нескольких МУ УМРах, куда я обратилась с просьбой оказать содействие в подготовке материала, меня спросили: есть ли у меня разрешение а) от администрации, б) от пресс-центра (!) городской администрации. О чем тут говорить…

Долги без чести

Оценивая степень эффективности сложившейся системы, следует отметить несколько моментов. Первое – это долги и неплатежи. В Пскове в сфере коммунальных услуг все не платят всем и все всем должны. Жители (которым часто не платят зарплату) не платят МУ УМРам – на 1 мая 2004 г. долг населения составлял 81 млн. 270 тыс. рублей. МУ УМРы, в свою очередь, не платят налоги, не платят «за свет», не платят подрядчикам, итого – 169 млн. 671 тыс. рублей (на 1.05.04).

Все это, очевидно, не способствует успешной работе предприятий, связанных с коммунальной сферой, например, МУП «Горводоканал», чья дебиторская задолженность заметно превышает кредиторскую. Долг населения Пскова перед ООО «АСПО» за вывоз мусора к ноябрю составил более 4 млн. рублей (включая не оплаченные областным бюджетом «льготы»). МУП «Дорожно-эксплуатационное управление» на 6 октября недополучило за свои работы 8,7 млн. рублей. Отметим, что последние два предприятия получают платежи через Управление генерального заказчика. «Горводоканал» с октября принимает плату самостоятельно.

К слову сказать, не мал долг самого муниципалитета. Кроме 165 млн. руб., занятых у Балтийского банка и областного бюджета, еще примерно столько же город должен подрядчикам за выполненные работы и поставленные товары.

Свои счеты

«Краеугольным камнем» долговой кабалы традиционно называют неплатежи населения и несоответствие установленного тарифа стоимости услуг. Как рассказал нам Сергей Бибиков, начальник МУ УМР № 9, реальные затраты на обслуживания 1 кв. м жилой площади составляет 7,74 руб., а тарифная ставка - 4,49 руб. Минус 18% НДС, минус 15-20% неплатежей – и получается, что учреждение получает лишь четверть необходимых средств. Выполняя при этом работу на все четыре четверти! Отсюда и долги.

Масштабность и устойчивость неплатежей говорит не только о недобросовестности жителей города и других должников, но и об отсутствии самого механизма взыскивания недоимок, а это уже во многом проблема менеджмента. Причем, если меры воздействия на съемщиков муниципальных квартир формально предусмотрены законом, то как быть с неоплачиваемым приватизированным жильем – просто неизвестно. По словам Валентины Тихоновой, заместителя управляющего 5-го микрорайона по жилому фонду, муниципальному управлению приходилось выигрывать дела в суде, но получить долги все равно не удается, и переселений должников еще не было.

Парадокс в том, что наряду с армией злостных неплательщиков существует еще одна армия – порядочных «бездомных». Люди, которым в наследство от Советского Союза не досталось собственного жилья, готовы платить за аренду квартиры любые деньги. Например, считается нормальным снимать 1-комнатную квартиру в обычном блочном доме за 3000 рублей плюс коммунальные платежи. Думается, такие люди были бы для муниципалитета хорошими квартиросъемщиками.

Что еще добавить к вопросу об эффективности самой системы? Наверное, невысокий уровень оплаты труда в МУ УМРах (ниже среднегородского), постоянный дефицит и нехватку средств на работы, высокую загруженность сотрудников, задержки заработной платы. Все это вместе, даже если качество обслуживания жилого фонда считать идеальным, не тянет на твердую «тройку»…

Инициативу – в массы!

Некоторые перемены в системе управления жилым фондом наметились, когда Псковская городская дума 29 июня 2004 г. утвердила ликвидацию МУ УМРов и создание на их основе муниципальных предприятий. Переход в организационно-правовую форму предприятия для большинства учреждений состоится в декабре. Это повлечет за собой, во-первых, снижение финансирования из бюджета, а во-вторых, большую самостоятельность в хозяйственной и предпринимательской деятельности.

Кого-то из руководителей МУ УМРов перемены пугают, кого-то – привлекают своей новизной. Все мои собеседники высказали убежденность, что теперь домоуправлениям придется отрабатывать новые технологии привлечения и использования средств, искать новые направления деятельности. Вероятно, придется пересмотреть кадровый состав предприятий. Как говорит Сергей Бибиков: «Мы должны прекрасно понимать, что теперь никакой дядя, кроме нас самих, нам не поможет».

К сожалению, несмотря на все приложенные усилия, так и остался невыясненным вопрос о роли Управления генерального заказчика и перспективах его взаимодействия с муниципальными предприятиями; стиль общения г-на Пидуста с прессой заслуживает стать темой отдельной саги.

Отметим лишь, что ряд экспертов вообще сомневается в целесообразности существования данного управления в составе городской администрации. Можно встретить мнение, что было бы более логично, если функции генерального заказчика, при условии востребованности этих услуг на рынке, исполняло муниципальное или коммерческое предприятие, но не орган власти.

Так, например, председатель комитета городского хозяйства Псковской городской Думы депутат Николай Соболь заявил, что «не видит толка от этой структуры»: «На каком основании деньги тех, кто оказывает услуги, идут не напрямую (в «Тепловые сети», «Горводоканал», домоуправления), а через какого-то посредника, УГЗ. Надо напрямую заключать договора между потребителем и тем, кто оказывает услуги. Тогда, может, будет другое отношение к долгам».

Несколько депутатов городской Думы подготовили проект постановления с предложением упразднить УГЗ в целях «ликвидации дублирования функций», «уменьшения расходов администрации на содержание аппарата» и т. д. и намерены представить его на рассмотрение коллег.

Бесконечный ресурс

Некоторое время назад по Интернету и печатным СМИ прошлось звучное высказывание руководителя федерального агентства по строительству и ЖКХ Владимира Аверченко: «ЖКХ — вечный рынок. Нефть кончится, дерьмо — никогда». Действительно, в западном мире обслуживание жилого фонда – это старинный бизнес. В России утвердилось мнение, что именно конкуренция и приток частных капиталов помогут спасти ЖКХ. Но коммунального рынка в стране до сих пор не сложилось. Частных предпринимателей отпугивает сильная изношенность основных фондов (более 60%) и устоявшаяся система неплатежей. В таких условиях сложно ждать прибыли.

Но в прошлом году интерес к сфере ЖКХ проявили одновременно две крупные компании. Это ОАО «Российские коммунальные системы» с уставным капиталом в 1 млрд. рублей (зарегистрировано 29 мая 2003 года, учредителями выступили РАО «ЕЭС России», Газпромбанк, «Интеррос», «Кузбассразрезуголь», «Ренова», «ЕвразХолдинг» и «Еврофинанс») и ЗАО «Межрегиональная инвестиционная строительная коммунальная компания» (создана в июле 2003 г. при участии Госстроя России). Обе компании заявляют об уже налаженном сотрудничестве с более чем 20 регионами РФ. Псковская область в их число не входит.

Приход очень крупных компаний в ЖКХ, вероятно, может помочь проблеме технического переоснащения отрасли, но вряд ли будет способствовать развитию конкурентной среды.

Свое хозяйство

Более похожим на свободный рынок выглядит создание частных управляющих компаний для обслуживания жилых домов. Это практически тоже самое, что МУ УМРы, только не связанные с муниципалитетом. Такие управляющие компании уже появляются в крупных городах страны, в частности, в Москве и Санкт-Петербурге. Как правило, они создаются строительными организациями для обслуживания возводимых ими жилых домов.

Рентабельность этой деятельности не слишком высока (по оценкам специалистов, максимум – 15%), потому цель создания управляющих компаний – это не столько извлечение прибыли, сколько улучшение имиджа застройщика и повышение ценности жилья.

В Пскове нет частных управляющих компаний. Даже самый крупный застройщик – ДСК, чьими стараниями возводятся целые кварталы, передает все дома на обслуживание муниципальным учреждениям, что уж говорить о фирмах, добавляющих по одному – два дома к сложившейся застройке.

Хотя некоторые строительные компании выразили готовность обсудить возможность заключения договора на обслуживание дома в индивидуальном порядке, но только одна фирма, ООО «Красивые дома», оговорилась о вероятности создания в будущем своей управляющей компании. Как сказал президент фирмы Сергей Бельтюков, «это правильно, и мы к этому все равно придем». Вопрос лишь в количестве домов. В Псковской области их должно быть в управлении порядка 25 – 30 штук (компактно расположенных), чтобы если не извлекать прибыль, то хотя бы установить приемлемые для жителей расценки.

Культуррррра

Нынешние начальники псковских домоуправлений не уверены, что обслуживание жилья может быть выгодным или хотя бы безубыточным делом. Теперь, с перспективой остаться без бюджетных субсидий, они думают о том, как бы выжить, а не как разбогатеть.

Причины тому называют разные. В центре города, где преобладает ветхое и старое жилье, рассказывает Светлана Кремнева, заместитель начальника управления 5-го микрорайона по социальной работе, в ремонт домов вкладывается на порядок больше средств, чем платят и вообще способны платить жители. Центральное расположение домоуправления влечет за собой лишь дополнительные заботы «наутро после праздников», которые город справляет на его территории, и отнюдь не является выгодным ресурсом.

В новых, «спальных» микрорайонах главной проблемой называют «культуру» населения. Как рассказал Сергей Бибиков, сотрудники домоуправления ежедневно сталкиваются с чудовищным варварством жильцов. Отремонтированные лифты, крыши, новенькие скамейки и урны просто-напросто ломают. Из семнадцати полностью отремонтированных в этом году подъездов в микрорайоне целыми осталось хорошо, если пять. Уже через неделю исчезают плафоны, проводка, свежая покраска заливается грязью. Понятно, что и помощи от народа на субботниках никакой.

«Надо менять психологию людей, - говорит Сергей Владимирович. - Надо сделать так, чтобы человек, который проживает в нашем доме, чувствовал себя хозяином. Чтобы он сам был заинтересован в том, что мы делаем. Пока этого психологического состояния не будет – ничего не получится».

Проблемы жилищно-коммунальной сферы соприкасаются практически со всеми сторонами жизни человека. Их решение требует системного, комплексного подхода. Но начинать, вероятно, следует с того, что ближе и важнее всего – сознания. Реформа ЖКХ, по сути, требует реформирования ценностных отношений к своему жилищу, городу, соседям. Иначе чудес не случится.

Светлана ПРОКОПЬЕВА.